仲介売却の基本：媒介契約の種類と違いについて

不動産売却を検討する際に欠かせないのが、信頼できる不動産会社との「媒介契約」です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。どの媒介契約を選択するかが、売却成功のカギとなります。ここでは、それぞれの契約条件と特徴について解説いたします。契約形態の選択は売主様ご自身が決めることができます。媒介契約の種類についての理解を深めて、自分に合った売却方法を選ぶ際の参考にしてください。

まずは、以下の表のように４つの項目の違いがあります。この表の内容を基にそれぞれの特徴をご説明いたします。

契約の種類	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
売却の依頼先	1社限定（他社に同時に売却依頼できません）	1社限定（他社に同時に売却依頼できません）	複数の不動産会社に売却依頼が可能
自分自身で買主を見つけること（自己発見）	不可不動産会社が見つけてきた買主のみ契約可能で、これを破った場合、違約金が発生します。	可能	可能
売却活動の報告義務	1週間に一度以上の報告義務	2週間に一度以上の報告義務	特になし
レインズ（指定流通機構）への登録義務	契約日より5営業日以内に登録	契約日より7営業日以内に登録	特になし

1. 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、１社の不動産会社に売却の仲介を依頼します。他社に重ねて仲介を依頼することができません。また、自分で購入希望者を見つけた場合でも直接の売買契約ができず、仲介を依頼した不動産会社に間に入ってもらって取引をすることになります。

不動産会社側には、媒介契約締結後5日以内にレインズ（指定流通機構）（※）に依頼を受けた物件情報を登録する義務が生じます。さらに、売却活動の状況を1週間に1回以上の報告義務があります。3つの中で最も制約の多い契約です。

売主にとっては、情報告知の速さと業務状況を高頻度で報告してもらえることがメリットになります。不動産会社側にも義務と責任が大きくなりますので、広告宣伝費をしっかりかけて活動します。3つの中で最も成約率の高い契約形態です。

2. 専任媒介契約

専任媒介契約も、1社の不動産会社に依頼をする点は専属専任媒介契約と同様です。違いは、専任媒介契約は自分が見つけた購入希望者（自己発見）と直接契約することができることです。しかしながら、個人の売主様が自ら不動産の契約業務を行うのは現実的ではないのかと思います。

専属専任媒介契約と同様に、レインズへの登録と業務状況報告の義務がありますが、レインズの登録は7日以内、業務状況報告は2週間に1回以上と期間が長くなります。

自己発見の契約をすることがない個人の方の場合、販売活動をよりしっかりとしてもらえる可能性の高い専属専任媒介契約の方がメリットは大きいと言えるでしょう。

3. 一般媒介契約

一般媒介契約は、複数社に同時に売却を依頼できるのが大きな特徴です。もちろん自分で見つけた相手とも不動産会社を通さずに契約することが可能です。

一見、多くの不動産会社に依頼する方が広く情報が周知できるように思えますが、一般媒介契約はレインズへの登録義務がありませんので、依頼した会社だけに情報がとどまる危険性もあります。

また、業務状況の報告義務もないため、活動状況を把握しにくいこともデメリットになります。

（※）レインズ（RINS）とは：不動産指定流通機構

宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた公益法人が運営している不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムのことをレインズ（指定流通機構）といいます。
全国に4つのレインズがあり、それぞれの地域で販売活動を開始した不動産情報が登録されます。各不動産業者はここに掲載された情報を購入希望者に提供することができます。すべての不動産会社が公平に情報を共有できるシステムです。