住み替えを検討されている方
住み替えとは？
不動産業界では、一般的には現在住んでいるマイホームから新しいマイホームに不動産取引を伴って引っ越しをすることを「住み替え」と呼んでいます。
住み替えには、主に３つのパターンがあります。
①【買い先行】
新しい住まいを購入してから、今の住まいを売却する
②【売り先行】
今の住まいを売却してから、新しい住まいを購入する
③【同時進行】
住まいの売却と購入を同時に進める
昔から不動産は一生で一度の大きな買い物と言われてきましたが、近年ではその時々の生活スタイルに合わせて不動産を買い替える方も増えてきました。例えば、結婚してすぐに夫婦２人の新居として中心地のマンションを購入、子どもが生まれたので子育てのしやすい郊外の戸建てに引っ越し、子どもが独立したら利便性のいいマンションに住み替えなどの事例もたくさんあります。
そうした住み替えで抑えておきたいポイントを解説します。
住み替えで後悔しないためのポイントは？
住み替えのポイントは、ずばりタイミングです。住み替えには『今の住まいを売る』『新しい住まいを買う』『引っ越しをする』という３つの行為が伴います。この３つの行為をどのタイミングで行うかで上記の①～③のパターンになります。
3つのパターンそれぞれの特徴、そしてメリット・デメリットはこちらです。
| ①買い先行 | ②売り先行 | ③同時進行 | |
| 特 徴 | 今の住まいの売却よりも先に、新居を購入する方法 | 今の住まいを売却して得た金額を次の物件の購入費用に充てる方法 | 物件の売却と購入を同時に進める方法 |
| メリット | ・ゆっくり新居選びができる ・仮住まいが必要ない | ・資金計画を立てやすい ・時間をかけて物件を売却できる | ・二重ローンを避けられる ・仮住まいのリスクが少ない |
| デメリット | ・新居の購入費用を自分で用意する必要がある ・二重ローンになってしまうリスクがある | ・新居探しの時間を十分に確保できない可能性がある ・仮住まいをしなければならない可能性がある | ・理想的だが実現が非常に難しい ・焦って悪い条件で契約してしまうリスクがある |
住宅ローンの残債がない場合
ローン残がなければ、住み替えの難易度は低くなり、３つのパターンの全てを活用することができます。誰しもが、手放す家よりも、新生活の家探しに労力をかけたいもの。ローン残がなく、新居の購入費用が捻出できるのであれば迷わず①買い先行で行きましょう。
しかし、ローン残はないものの新居購入費用には今の住まいを売った売却資金を充てたいのであれば、まずは今の住まいがいくらで売れるのかを確認しましょう。住み替えの成功には明確な資金計画が欠かせません。そのためにはまずは今の住まいを売却するといくら手元に残るのかを確認しておく必要があります。
グッドエステートでは、住み替えでの資金計画のアドバイスも行っておりますので、是非ご相談ください。
住宅ローンの残債がある場合
住宅ローン残があったとしても、売却資金で全額繰り上げ返済をし、新居の購入費用を用意することができれば問題ありません。この場合は現在の住宅ローンをどのように返済するかがポイントになります。
最も理想的なのは、③同時進行パターンで売却と購入を同日に行う同時決済です。同じ日の午前中に売却で住宅ローンを完済し、その日の午後に新しい住宅ローンを借り入れて新居を購入することができます。
しかしながら、この場合は売り買い双方の相手方の都合や、銀行との調整、それぞれの引っ越しのタイミングなどクリアしなければならない問題が多々あり、あまり現実的ではありません。そのため、一般的には②売り先行で住み替えを進める方が多くなります。
この場合は、まずは「売却」を最優先で考えましょう。
売却価格で全額返済できるのか、または預貯金を補填して残債をなくすことができるのか。今の住まいの売れる価格を売却査定で確認しましょう。
このケースの場合、売却後に一旦賃貸や実家などに仮住まいをする方が多くなります。仮住まいのための引っ越し費用、新居購入の諸費用を含めてしっかりとした資金計画を立てることが成功のためのポイントでしょう。
資金計画を立てやすい「買取」もおすすめ
時間的都合や資金的なリスクを冒さずに安心して住み替えをしたいのであれば、買取という選択肢もあります。
売却活動を行うことなく不動産会社が買主になる買取価格を提示してもらうことで、新居探しの前に明確な資金計画を立てることができます。自分の家がいくらで売れて、いくら手元に残るのかを知っていることで安心して新居を探すことができます。
さらに、不動産会社との相談で今のお住まいの引き渡しの時期を調整し、新居への引っ越しの都合を合わせることで、仮住まいをすることが不要になるかもしれません。
面倒な引っ越しが一度で済むメリットは大きいので、売却査定と同時に買取価格も調べておきましょう。
